О текущей ситуации

В данный момент спрос на коммерческую недвижимость весьма сдержанный. Это неудивительно: летом в нашем сегменте всегда затишье. 

События минувшего февраля спровоцировали резкий скачок цен и повсеместную отмену сделок на стадии подписания договоров купли-продажи. Сейчас стоимость объектов разнится в зависимости от потребностей продавцов. Кто-то продает дорого и неспешно, а кому-то надо быстро получить деньги, поэтому он готов торговаться и снижать запросы. 

Инвесторов на рынке стало однозначно меньше, и выбирать они стали осторожнее. Покупки скорее продиктованы необходимостью куда-то вложить деньги. В общем, в коммерческом сегменте витает дух неопределенности и нет понимания, куда мы идем и что будет осенью.  

Сейчас и правда сложно строить прогнозы. Многое зависит от планов развития федеральных сетей, действий Центробанка по снижению или повышению ставки, планов застройщиков, объемов нового предложения, прихода новых сетей из дружественных стран и других факторов. Пока это все покрыто туманом, и многие на рынке взяли паузу до конца года.   

Коммерческая недвижимость наиболее уязвима в текущей ситуации, так как это сегмент B2B, который сильно зависел от крупных иностранных арендаторов. Много помещений освободилось в связи закрытием филиалов крупных западных компаний. В некоторых областях вакансия аренды составляет 10%. К тому же  российские компании пока не готовы к таким арендным ставкам, на которые соглашались иностранные компании. 

Рынок сейчас пребывает в состоянии стагнации и ожидания понятного импортозамещения. Осень должна показать, что будет и куда мы идем.

В целом после событий марта ситуация стабилизировалась и остаются актуальными те тренды, которые наметились еще во время пандемии: 

• Аренда площадей в центре зачастую становится все более убыточной историей. Крупные компании используют такие помещения в центре больше для рекламы, чем для прибыли.
• Арендаторы ужесточили требования к ремонту помещений, так как приводить их в порядок своими силами теперь очень дорого. 
• Лучшую рентабельность показывают помещения рядом с метро на окраинах города: всё благодаря высокой пропускной способности улиц и высокой плотности населения в спальных районах.
• Если раньше самыми надежными арендаторами были аптеки и продуктовые магазины, то сегодня эти компании все чаще просят о снижении арендной ставки. Аптеки, ориентированные на импортные лекарства, теряют львиную долю прибыли за счет уменьшения ассортимента. Продуктовые магазины рассматривают помещения с меньшей арендной площадью, так как пока не могут обеспечить наполняемость полок из-за ухода крупных брендов. 
• Если раньше были востребованы крупные помещения площадью 400–500 м2, то сейчас спросом пользуются объекты менее 100 м2, а по некоторым позициям — 30–50 м2. В них и ремонт сделать проще, и ставка в условиях неопределенности более комфортная.
• Ритейл уходит из торговых центров из-за падения трафика. Арендаторы ищут локации в стрит-ритейле и торговых помещениях на улицах с большим пешеходным потоком.
• Вопреки распространенному заблуждению товарооборот падает не только в офлайн-магазинах. Причина не в конкуренции со стороны онлайн-торговли, хотя ее влияние на рынок и правда медленно увеличивается. Дело в общем снижении покупательной способности. 

Онлайн-товарооборот занимает менее 7% по всей стране. Офлайн-торговля жива, хотя и находится под давлением экономических санкций. 

О перспективах развития сферы коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости всё ещё плотный и насыщенный, хоть на нем и намечается некоторое перераспределение сил. 

Ходят слухи о скором появлении ритейлеров из Индии, Ирана, Китая и других дружественных стран. Безусловно, это повлияет на рынок. Но пока заявок от них в Москве не было. 

Один из ярких трендов — появление спроса на помещения под производство еды, мебели, предметов легкой промышленности. 

Сейчас золотое время для производственников, которые готовы делать понятный продукт по понятной цене.

Ниша коммерческой недвижимости в крупных городах насыщена риелторами, но грамотных специалистов, к сожалению, не так много. 

Какими качествами должен обладать риелтор для работы в сфере коммерческой недвижимости

В целом в недвижимости недобросовестный риелтор может хорошо продать свою услугу — пообещать найти клиента, разместить объявление на Циан — и потом пропасть, и это будет не так критично для клиента. 

Но возьмем, например, среднее коммерческое помещение с арендной ставкой 200 тыс. рублей в месяц. Каждый день простоя обойдется владельцу в 6–7 тыс. рублей, и это реальные осязаемые потери.

1. Главное качество, которым должен обладать риелтор в сфере коммерческой недвижимости, — это ответственность. В нашем деле арендаторы и арендодатели — довольно чувствительные люди. К тому же время простоя из-за некачественно оказываемых услуг стоит дорого. 

Поэтому я часто вижу разочарованных клиентов, которые отказываются работать с риелторами и пробуют искать помещения или арендаторов самостоятельно. Случайные люди в нашей сфере только портят рынок. 

2. Еще одно неочевидное, но важное качество в нашей сфере — знать математику и уметь быстро считать проценты. Клиенты в коммерческой недвижимости — это люди цифр и денег. Звучит банально, но умение быстро умножать арендную ставку на площадь для риелтора тоже очень важно.  

3. Предпринимательское мышление — еще одно ценное качество агента в сфере коммерческой недвижимости. Не только клиенты, но и многие риелторы не понимают, что их работа заключается не в одном лишь размещении объявлений. 

Риелтор в коммерческой недвижимости должен понимать, как работать с помещением, что с ним можно сделать, под какие бизнесы можно его адаптировать, должен работать по ценообразованию, продвижению, а также взаимодействовать напрямую с торговыми сетями. У грамотного специалиста в должны быть видение рынка и понимание экономических трендов. 

Самый эффективный метод обучения риелтора в коммерческой недвижимости

Конечно, будущему агенту нужна база в виде курсов, но затем самое эффективное действие — найти себе опытного наставника и стать его помощником, правой рукой. Мне кажется эффективным американский путь, когда у брокера есть помощники-риелторы, которые набираются опыта «в полях», в то время как сам он занимается важными стратегическими вопросами.  

Наставничество — это самая эффективная система, ведь у новичка есть прямой диалог с опытным специалистом. Спрос на ассистентов в целом есть, так как любой хороший специалист рано или поздно сталкивается с вопросом масштабирования бизнеса. В коммерческой недвижимости очень важна практика, и лучше пройти этот путь с человеком, который его уже знает.   

Главное 

• Арендаторы ужесточили требования к ремонту помещений, так как ремонт стал очень дорогим из-за удорожания материалов.
• Наилучшую рентабельность показывают помещения рядом с метро на окраинах города благодаря высокой пропускной способности улиц и высокой плотности населения в спальных районах.
• Если раньше были востребованы крупные помещения площадью 400–500 кв. м, то сейчас спросом пользуются объекты менее 100 кв. м, а по некоторым позициям — 30–50 кв. м. В них и ремонт сделать проще, и ставка  в условиях неопределенности более комфортная.
• Один из ярких трендов — повышение спроса на помещения под производство еды, мебели, предметов легкой промышленности. 
• Для успешной работы в коммерческой недвижимости риелтору нужно быть ответственным, знать основы математики, иметь предпринимательский подход.  
• Самый эффективный метод обучения риелтора в коммерческой недвижимости — наставничество.