Акватория Истры

Пятницкое шоссе — одно из самых живописных в Подмосковье. Трасса, длина которой составляет около 60 км, берет начало на выезде из московского района Митино и идет параллельно Ленинградскому шоссе через Красногорский и Солнечногорский районы. Исторически эта местность была закрытой санитарной зоной, где не разрешалось размещать крупные производства. Поэтому здесь березовые рощи чередуются со смешанными лесами, протекают речки Синичка, Банька, Горетовка, Песочная, Истра. В районе прохождения шоссе расположено Истринское водохранилище.

 

По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, наиболее перспективными для строительства коттеджных поселков на этом направлении являются территория, прилегающая к столице, и зона Истринского водохранилища. В последнем случае, как уточнил Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», особенно привлекательны участки за Малым московским кольцом, от поселка Соколово до Солнечногорска, где шоссе проходит вдоль акватории. Земли, расположенные на расстоянии 40 км от МКАД (ближний берег водохранилища), несколько дороже наделов, которые предлагают в 60 км от Москвы (на дальнем берегу). Несмотря на удаленность, именно на них сегодня сосредоточен интерес инвесторов. «Однако вопрос с оформлением прибрежной земли под застройку проработан не до конца, поэтому многие девелоперы не могут приступить к реализации своих проектов», — говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».

 

Благовещенка

Управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев считает, что проблема с транспортной доступностью отпугивает немало потенциальных покупателей загородной недвижимости на этом направлении. По мнению Елены Перваковой, руководителя отдела загородной недвижимости брокерско-консалтинговой компании TWEED, нерешенный дорожный вопрос не позволяет Пятницкому шоссе попасть в тройку лидеров, несмотря на все природные и экологические преимущества. «При упоминании этой трассы у многих потенциальных покупателей возникают ассоциации с пробками в районе Митина», — отмечает она. Впрочем, и дальше за Москвой транспортная ситуация не намного лучше. В районе села Юрлово возле шоссе расположен небольшой строительный рынок, на который часто заезжают грузовики, что создает лишь дополнительные проблемы. Езда по Пятницкому в выходные — не самое увлекательное занятие: на протяжении примерно 35 км, вплоть до поворота на Ленинградское шоссе, приходится плестись в хвосте длинной вереницы машин. Единственный плюс — на этой трассе практически нет транзитного трафика, так как основной поток автомобилей идет либо в Митино, либо на Истринское водохранилище. А для поездок в Солнечногорск автомобилисты обычно выбирают Ленинградку.

 

Впрочем, в последнее время транспортная ситуация начала меняться к лучшему. Дорогу немного разгрузил новый выезд на МКАД с Митинской улицы. Кроме того, продолжается реконструкция Волоколамского шоссе на пересечении с Пятницким. В настоящее время самый сложный участок — пересечение 1-го Митинского переулка и Пятницкого шоссе. Здесь в рамках проекта реконструкции Пятницкого шоссе появится развязка. Работы включают строительство шестиполосной эстакады, подземного перехода, а также расширение до пяти полос участка 1-го Митинского переулка до Путилковского шоссе. Сегодня здесь движение осуществляется по трем полосам в центр и по трем — в область. В дальнейшем предполагается поток из города оставить прежним, а движение в центр перевести на местный проезд, который расширят до трех полос, освободив само Пятницкое шоссе. Срок окончания работ — 2010 г. Кроме того, правительство Москвы приняло постановление (от 22.08.06 г. № 590-ПП), согласно которому до 2020 г. планируется реконструкция Пятницкого шоссе на участке от Митина до Зеленоградского административного округа.

 

Росинка

Но транспортная доступность — не единственный фактор, которым руководствуются потребители при выборе загородной недвижимости. Важной составляющей является наличие развитой инфраструктуры. Без нее жизнь вряд ли будет комфортной. В настоящее время почти все торговые, социальные и развлекательные объекты сосредоточены в районе Митина, Зеленограде и Солнечногорске. «Выехав из Митина, на Пятницком шоссе сложно купить самое необходимое — продукты, лекарства, так как даже торговых палаток у дороги очень мало», — сетует Д. Таганов. Приемлемый уровень инфраструктуры предлагается только в Истринском районе и в ближайшем Подмосковье. Например, вблизи деревни Ангелово (4 км от МКАД) имеется английская спецшкола, детский сад, медицинский центр.

 

Объекты инфраструктуры располагаются порой непосредственно на территории коттеджных поселков. Самый обширный перечень представлен в Росинке (8 км от МКАД). Здесь находится Британская международная школа, детский сад, спортивный комплекс, теннисные корты международного класса, площадки для сквоша, салон красоты, несколько ресторанов, боулинг и др. В рамках проекта «Резиденция «Ангелово», который предполагается завершить к 2011 г., будут построены школа, детский сад, спортивный комплекс, торговый центр, ресторан, развлекательный комплекс, гостиница и др. А в поселке Юлия (10 км от МКАД) работают супермаркет, ресторан, кафе, фитнес-центр, бассейн, боулинг, бильярдный зал.

 

В окрестностях Пятницкого шоссе неплохо развита индустрия организованного отдыха — это санатории («Отрадное», «Энергия», «Лесное Озеро»), пансионаты (Avantel Club Istra, Истра Holiday, Лада Holiday, «Волна», «Лебедь») и др. Инфраструктурой этих объектов могут воспользоваться жители близлежащих коттеджных поселков.

 

Благовещенка

По словам Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости агентства недвижимости МИАН, на Пятницком шоссе расположены 42 поселка, 29 из которых находятся в стадии реализации. Около 40% относится к сегменту бизнес-класса, по 30% приходится на экономкласс и элитный. Данные «Инкома» отличаются. По подсчетам аналитиков этой компании, поселков бизнес-класса здесь насчитывается 60% от общего объема предложения, экономкласса — 25%, а элитных — всего лишь 15%.

 

Один из наиболее заметных коттеджных городков на данном направлении — Росинка. Его построили для сдачи в аренду иностранцам, приезжающим в Москву работать по контракту. На участках размером 12–20 соток расположены дома общей площадью 350–625 кв. м. На территории комплекса находится живописное озеро с песчаным пляжем и лодочной станцией.

 

Поселок Блaгoвещенка (17 км от МКАД), окруженный лесным массивом, занимает 19 га. На 31 участке (20–43 сотки) в рамках единой архитектурно-планировочной концепции построены дома площадью от 430 до 1000 кв. м. Здесь есть свой спортивно-оздоровительный комплекс, оборудована детская площадка, лесопарковая зона отдыха площадью 3 га с декоративным прудом и прогулочными дорожками. Поселок экономкласса Квартет на Истре (45 км от МКАД) застроен финскими деревянными домами (компания Kontio) площадью от 200 до 300 кв. м. Размер участков — 12 соток. В 150 м находится Истринское водохранилище.

 

Коттеджный поселок Маслово (45 км от МКАД) совсем небольшой. На лесной поляне — 13 участков по 8,5–11 соток каждый, площадь домов 130–150 кв. м. В 1,5 км от поселка протекает река Истра, а до водохранилища — около 2,5 км.

 

Из новых поселков внимания заслуживает Гринвич. Здесь завершается строительство первой очереди — уже возведены 30 из 70 коттеджей и 25 из 45 таунхаусов. Клиентам предлагают на выбор семь проектов домов общей площадью от 202 до 490 кв. м, расположенных на участках от 12,5 до 43 соток. Коттедж максимальной площади, а также два проекта таунхаусов (155–195 кв. м) предусматривают строительство крытого бассейна.

 

Благовещенка

Поселок 12 Месяцев ЭкоLife строят в 25 км от Москвы на границе с Зеленоградом. На 2,7 га возведут 51 таунхаус (секции по 115–230 кв. м), многоквартирный дом на 60 квартир (40–90 кв. м) и четыре коттеджа (440–730 кв. м). Срок окончания застройки — второй квартал 2010 г.

 

Коттеджный поселок Сверчково (50 км от МКАД) расположен на опушке лесного массива на территории с красивыми перепадами высот. До Истринского водохранилища — около 400 м. Он разделен на 43 участка площадью от 16 до 35 соток. В настоящее время идет застройка первой очереди. Вскоре здесь появятся монолитно-кирпичные дома площадью от 320 до 580 кв. м.

 

Пятницкое шоссе — одно из наиболее дорогих направлений Подмосковья. Цены на землю здесь уже преодолели планку в 50 тыс. долл. за сотку. Речь идет о зоне Истринского водохранилища, хотя даже дальние наделы уже сложно приобрести дешевле 6 тыс. долл. за сотку, считает О. Гаджиев. Например, участок площадью 16 соток под ИЖС вблизи деревни Замятино (60 км от МКАД) продают за 1,6 млн руб., или 59 тыс. долл., а немного ближе, в районе деревни Кривцово (48 км от МКАД), 10 соток предлагают за 2 млн руб., или 74 тыс. долл.

 

По словам Юрия Самченко, гендиректора CENTURY 21 Crystal Realty, желающим купить загородное жилье на расстоянии не далее 20 км от МКАД или в зоне Истринского водохранилища потребуется сумма не меньше 1 млн долл. Например, в коттеджном поселке Усадьба Бакеево (22 км от МКАД) цена домовладений варьируется от 3 до 4,6 млн долл.

 

Благовещенка

Минимальная стоимость контракта в поселке Гринвич за коттедж площадью 200 кв. м на участке 12 соток составляет 550 тыс. долл. Дом площадью 500 кв. м на участке в 43,5 сотки предлагают по цене около 2 млн долл., а таунхаусы площадью 155–195 кв. м с земельным наделом в 2,5 сотки — по 340–455 тыс. долл. Из недорогих объектов можно назвать поселок Юлия (10 км от МКАД), где имеются предложения ниже 400 тыс. долл., а также Соловьиный Сад (23 км от МКАД) — от 250 тыс. долл.

 

Несмотря на то что в конце сентября рост цен на Пятницком шоссе остановился, по итогам текущего года показатели будут хорошими. По словам М. Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, за 2008 г. цены здесь увеличились на 9,6–28%. «Такой диапазон характерен для большинства направлений, так как характеризует проекты разного класса, находящиеся на различном удалении от МКАД», — прокомментировала она. Хотя С. Кондачкова считает, что по северо-западному направлению рост стоимости на 5–7% выше, чем в среднем по Подмосковью. Это лишний раз доказывает перспективность капиталовложений в расположенную здесь загородную недвижимость. По мнению Е. Перваковой, с решением транспортной проблемы имеются все основания ожидать большей активизации девелоперов на Пятницком шоссе.

 

 

 

Источник: корпорация «Инком»