Цены опередили спрос 

В первом полугодии 2022-го загородные дома дорожали почти по всей стране, но на рынке уже не было того покупательского ажиотажа, который наблюдался во времена коронавирусных локдаунов. 

Аналитики Циан проследили динамику цен на загородную недвижимость с начала 2020 года до середины 2022-го. В позапрошлом январе, до введения коронавирусных ограничений, дом в Московской области стоил в среднем 10,5 млн рублей. Но самоизоляция быстро разогнала спрос, а вслед за ним и цены. Многие люди тогда задумались о покупке загородной резиденции с участком, в идеале у леса или водоема. 

В итоге к январю этого года средняя стоимость загородных домов приблизилась уже к 17 млн рублей. То есть за два года рост составил 62%.

Динамика средней цены на дома по годам (по данным группы исследователей B2C-аудитории Циан)

Однако в 2022-м восходящий тренд замедлился: загородная недвижимость в Подмосковье подорожала всего на 5–7%. В мае средняя ее цена была на уровне 17,7 млн рублей. 

Средняя стоимость дома в Москве и МО в 2022 году (по данным группы исследователей B2C-аудитории Циан)

«Если же говорить о конкретных сегментах недвижимости, то с 2020 года сильнее всего подорожали дома площадью от 100 до 250 кв. м. Рост цен здесь составил 64%», — уточняет Егор Усачев, руководитель команды исследователей B2C-аудитории Циан. 

Динамика роста средней цены по годам (млн рублей, по данным группы исследователей B2C-аудитории Циан) 

При этом динамика цен на дома в коттеджных поселках Москвы и МО в 2020–2022 годах опережала динамику цен на предложения вне КП в 2–2,5 раза. В минувшем мае средняя стоимость таких объектов составляла 38 и 16 млн рублей соответственно. 

Средняя стоимость дома в Москве и МО в КП и вне их (по данным группы исследователей B2C-аудитории Циан) 

Неудивительно, что при таких ценах спрос на объекты в коттеджных поселках составляет всего 6–8% в общей структуре. Львиная доля покупательского интереса приходится на более доступные объекты вне КП. 

Структура спроса по типу локации (по данным группы исследователей B2C-аудитории Циан) 

Что же касается земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, то в Московском регионе они дорожают активнее, чем дома. За первую половину 2022 года их стоимость поднялась на 26%, в среднем до 4,9 млн рублей.

Средняя стоимость участка в Москве и МО в 2022 году (по данным группы исследователей B2C-аудитории Циан) 

В отличие от домов, земля в коттеджных поселках и вне их не сильно отличается по цене. До сентября 2021 года средняя стоимость участка вне КП в основном опережала коттеджные варианты примерно на 1 млн рублей. Однако уже в октябре последние вырвались вперед, и сейчас отрыв составляет уже 2 млн.    

Средняя стоимость участков в КП и вне их (по данным группы исследователей B2C-аудитории Циан) 

Спрос в период неопределенности 

Как это и бывает в кризисные моменты, текущая экономическая ситуация заставляет покупателей осторожничать. После начала спецоперации Циан спросил у своих клиентов, по-прежнему ли они планируют покупать недвижимость (речь шла и о загородных объектах, и о городских).    

Оказалось, что после 24 февраля: 

• 16% респондентов отложили покупку; 
• 5% наоборот решили поторопиться; 
• 9% решили поискать варианты попроще;  
• еще 9% отказались от загородной недвижимости в пользу городской; 
• менее 5% отказались от городской недвижимости в пользу загородной;  
• 6% опрошенных задумались о том, чтобы отказаться от приобретения участка в пользу загородного дома; 
• менее 5%, наоборот, решили отказаться от участка и купить загородный дом; 
• 6% решили купить вторичную загородную недвижимость вместо нового дома или участка.   

Исходя из данных опроса, свои намерения во время кризиса так или иначе изменил 61% потенциальных покупателей недвижимости. Устойчивыми к переменам оказались лишь 39% опрошенных.   

Как итог, спрос на загородную недвижимость в Подмосковье в первом полугодии 2022-го на треть меньше, чем в прошлом году, констатируют аналитики Циан. В начале года фиксировался рост заинтересованности покупателей в небольших, относительно бюджетных объектах, но в апреле-мае постепенно сократился и он.

Структура спроса на дома по цене (по данным группы исследователей B2C-аудитории Циан) 

Зато покупателей стали больше интересовать земельные участки под строительство — их доля в сделках с загородной недвижимостью составляет 40%. При этом в последние месяцы в столичном регионе выросла популярность площадок стоимостью до 2 млн рублей.

Структура спроса на участки по цене (по данным группы исследователей B2C-аудитории Циан) 

Основатель домостроительного комбината «АПС» Александр Кальсин на примере продаж своей компании отмечает нулевой рост спроса на дома к уровню прошлого года. Динамика здесь скорее отрицательная: количество сделок «АПС» снизилось на треть и может просесть еще.  

По данным домостроительного комбината «АПС» 

Среди причин замедления спроса эксперт называет неопределенность экономической ситуации, высокие процентные ставки по депозитам и ипотеке. 

В то же время на рынке загородной недвижимости снижается и предложение. 

«В Московском регионе наблюдается сокращение предложения на 42% в домах и на 34% в участках. Самое драматическое падение в объеме предложения мы видим в категории бюджетных домов небольшой площади (до 90 кв. м)», — сообщил руководитель команды исследователей B2C-аудитории Циан Егор Усачев.

Кстати, бюджетные варианты домов пока еще можно найти на Циан.

Покупать или строить? 

Согласно данным Росстата, за первые четыре месяца этого года 63% всех введенных в России жилых площадей пришлось на индивидуальное жилищное строительство. Это новый рекорд. 

В текущей ситуации все больше людей, мечтающих обзавестись загородной недвижимостью, обращают внимание не на готовые дома, а на земельные участки. По наблюдениям Циан.Аналитики, такой вариант сейчас предпочитают почти 40% покупателей.    

Как показал опрос Циан, самостоятельное строительство чаще всего выбирают те, кто хочет возвести дом своей мечты, четко соответствующий потребностям владельцев. Внушительная часть респондентов также полагает, что строить дом с нуля дешевле, чем покупать готовый коттедж или квартиру в городе.  

Топ причин для строительства дома (по данным группы исследователей B2C-аудитории Циан) 

Однако материалы и услуги строителей тоже дорожают, поэтому конечная стоимость объекта может оказаться существенно больше планируемой. По данным Циан.Аналитики, сейчас половина респондентов, планирующих строительство дома, закладывают в смету бюджет до 3 млн рублей. В апреле 2021 года результаты были аналогичными — половина опрошенных также собиралась потратить 3 млн. 

Но в итоге менее трети из них (28%) уложились в эту сумму. 16% опрошенных потратили 4–5 млн рублей, 7% — 5–6 млн. Большинству (39%) частный дом обошелся в 6–20 млн. А еще 10% респондентов потратили более 20 млн рублей.  

Кроме того, индивидуальное жилищное строительство требует времени и контроля со стороны заказчика. Чтобы не допустить нарушений и не переплатить, покупателю нужно разобраться во многих тонкостях процесса. Эти факторы все же заставляют часть аудитории делать выбор в пользу готовых домов.  

Топ причин покупки готового объекта (по данным группы исследователей B2C-аудитории Циан) 

Портрет среднестатистического покупателя 

По данным совместного опроса банка «Дом.РФ» и ВЦИОМ, в 2021 году 45,4 млн российских семей хотели на постоянной основе жить в собственном доме. Но только 2,8 млн из них предполагали, что построят такое жилище в ближайшие пять лет. Еще 4,8 млн семей планировали купить готовый объект. 

Почти семикратная разница между мечтами и реальностью показывает, что иметь свой дом с участком — по-прежнему удовольствие не для всех. Кто же он — покупатель загородной недвижимости?  

По данным Александра Кальсина, среднестатистический клиент АПС «ДСК» — уже состоявшийся семейный человек 35–40 лет: руководитель, бизнесмен или крупный чиновник. Его ежемесячный доход — от 350 тыс. рублей. Земельный участок и дом он готов купить минимум за 15 млн рублей, внеся 8,5 млн из своего кармана, а остальное добрав ипотекой. 

Заместитель генерального директора компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина рисует более демократичный портрет покупателя. По ее данным, «загородкой» интересуются в том числе и молодые люди чуть старше двадцати: 

«Сейчас ядро покупательской аудитории загородной недвижимости составляют представители поколения Y — люди, родившиеся в 1983–2000 годах. Они требовательны и избалованы. Хотят всего и сразу и не желают ждать». 

На то, что покупательская аудитория молодеет, указывает и рост числа клиентов-холостяков или семей без детей. Поэтому, кстати, все большей популярностью пользуются дома площадью менее 100 кв. м. 

И все же, по словам Магилиной, средний возраст покупателя на загородном рынке — около 35 лет (еще пять лет назад это был 40-летний человек). 

Однако среди клиентов KASKAD не только успешные чиновники и бизнесмены. В 2020–2021 годах 80% покупателей планировали осуществить побег из города за счет ипотеки. В 2022-м их число выросло до 90%, причем все чаще ради первоначального взноса люди продают свое городское жилье.        

Соответственно, такие клиенты преимущественно покупают дома не с целью инвестиций, а чтобы в них жить. При этом они не готовы ждать и в первую очередь интересуются уже построенными объектами со всей необходимой инфраструктурой. В жилье они ценят функциональность и практичность.  

Особые требования предъявляются не только к домам, но и к инфраструктуре коттеджных поселков, транспортной доступности. Идеалом для «игреков» является сохранение почти городского образа жизни. Одновременно для них важны простор и эстетика самого места, близость к нему леса или водоема.  

Однако начавшийся кризис заметно скорректировал эти тренды. В последнее время покупатели стали гораздо более осторожными, чувствительными к финансовым рискам. Многие из них стремятся отложить сделку до лучших времен или рассматривают альтернативу в виде покупки городской квартиры. На первый план в сложной экономической ситуации вышли цена и малый срок ожидания. То есть наибольшим потенциалом сейчас обладают дешевые и уже готовые к заселению загородные дома.