После окончания юрфака МГУ Олеся Бухтоярова попробовала себя на ниве страхования — в компании «Росно», которая тогда еще существовала. Специализацией Олеси стало титульное страхование — она работала с ним под ипотечным углом. В следующие несколько лет Олеся была андеррайтером (оценщиком страховых рисков) и продажником, изучив особенности проведения безопасных сделок.

Дальше — лекции на крупнейших площадках рынка недвижимости, в различных агентствах недвижимости и как вполне предсказуемый результат — открытие собственной юридической школы и ведение популярного блога.

Краткое содержание интервью

Как эксперт в области безопасности сделок с недвижимостью, Олеся Бухтоярова выделила три основные проблемы:

• закон о банкротстве физических лиц (в итоге выросла доля фиктивных сделок);
• субсидиарная ответственность продавца (теперь занимающие определенные должности сотрудники рискуют лишиться собственного имущества, при этом пострадают и покупатели);
• использование для расчетов банковской ячейки, хотя этот способ несет массу рисков.

В регионах — свои проблемы, одной из самых актуальных считается нецелевое использование маткапитала. Эксперт отмечает, что в целом в регионах сделки нередко совершаются в расслабленном режиме: в столицах такое непредставимо.

А еще, уточняет Олеся Бухтоярова, государство в России отвечает только за переход права, но не за историю недвижимости (и даже нотариат несет почти номинальную ответственность) — это тоже способствует возникновению проблем после сделок.

Покупателю важно участвовать в сделке так, чтобы выглядеть для суда добросовестным покупателем, — это минимизирует риски.

«Мошеннические схемы идут в ногу со временем»

— Я даже не знаю, как теперь себя позиционировать: с одной стороны, я страховщик, с другой — эксперт по безопасности сделок с недвижимостью и юрист.

— Получается, вы в любом случае знаете, какое звено на рынке — самое слабое.

— Я считаю, что проверка объектов недвижимости у нас неполноценна. Это связано с тем, что у большинства участников рынка (в первую очередь у риелторов) просто нет доступа к базам — например, к реестрам загсов, где можно проверить семейное положение собственников. В то же время мошеннические схемы идут в ногу со временем и быстро модернизируются.

— Каких компетенций, на ваш взгляд, не хватает сегодняшним риелторам?

— В период самоизоляции мы с коллегами начали проводить в Instagram марафоны, посвященные безопасным сделкам. Впоследствии из этих марафонов родилась идея открыть школу, где каждому студенту выдавались бы раздаточный материал и домашнее задание. Получился целый курс о профессии риелтора и юридической составляющей.

Основной акцент мы сделали не на том, как подать объявление и выгодно продать квартиру, а именно на том, как убедиться, что с объектом и сторонами сделки всё в порядке, как корректно выстроить отношения с клиентом и правильно составить договор на оказание услуг.

«Проверять объекты сегодня нужно совершенно иначе!»

— Какие проблемы безопасности стоят наиболее остро и есть ли разница между проблемами столиц и других регионов?

— По всей России главная проблема — закон о банкротстве физических лиц, вступивший в силу 1 октября 2015 года. Многие не сразу оценили его критические последствия для рынка недвижимости, но многолетняя практика показала: так как сейчас идет массовое банкротство физлиц по всей стране — так люди прячут свое имущество, пытаясь спасти его от реализации, то участились случаи проведения сделок по фиктивным договорам дарения, безденежной купле-продаже, брачным договорам (и разделу имущества) и всевозможным мировым соглашениям.

В результате доверчивые покупатели, которые не удосужились провести серьезную проверку приобретаемой недвижимости, остаются и без денег, и без покупки. Это тотальная проблема, причем чем глубже в регионы, тем больше масштабы бедствия. Проверять объекты сегодня нужно совершенно иначе!

— Проблемы банкротством физлиц не исчерпываются?

— Да, есть и вторая проблема — субсидиарная ответственность продавца. Если он занимается какой-либо предпринимательской деятельностью, в результате которой возникли долговые обязательства, теперь продавец отвечает своим личным имуществом.

При этом рискуют пострадать и покупатели: например, приобретая квартиру у работника, зарегистрированного как ИП, или у генерального директора, учредителя и даже главного бухгалтера в некоем ООО, которое находится в стадии банкротства, позже они рискуют получить разбирательства с его кредиторами.

«Суды в России занимают сторону кредиторов»

— А ведь надо еще доказать, что покупатель честно передал деньги за приобретенный им объект!

— Так мы переходим к третьей популярной на российском рынке недвижимости проблеме. Взаиморасчеты между сторонами до сих пор производятся с помощью банковской ячейки, а не через аккредитив, особенно в регионах. Это тоже слабое звено, поскольку банковская ячейка не подтверждает движение средств — значит, очень сложно доказать передачу денег в случае, когда что-то на сделке пошло не так.

В апреле 2021 года появилось интересное решение суда. Тогда рассматривалось дело о сделке в Москве на сумму 26 млн рублей, проведенной через банковскую ячейку. Через год после сделки продавец стал банкротиться — к нему пришли кредиторы. Принимаются во внимание все сделки за последние три года (сделка с квартирой была проведена за год до этого), поэтому возникли вопросы и к покупателю. Движение средств подтвердить не удалось, и сделку признали ничтожной по статье 170 «Притворная сделка» Гражданского кодекса РФ.

Покупатель не сумел доказать, что сделка не была притворной. В итоге он потерял дорогой объект недвижимости. Не помогли ни справки из налоговой, ни высокое положение, ни связи. Если бы в сделке использовался аккредитив, то право собственности покупателя было бы сохранено. Это отличный пример того, что суды в России занимают сторону кредиторов.

— Есть какие-то камни преткновения, больше характерные для регионов, чем для Москвы и Петербурга?

— Пожалуй, это материнский капитал. В регионах маткапитал ежегодно растет и постепенно становится существенным элементом сделок купли-продажи. В Москве и Петербурге стоимость недвижимости выше, поэтому тут такой сюжет не развивается. Главные проблемы с маткапиталом — его нецелевое использование и связанные с этим мошеннические схемы.

Вторая проблема — решение родителей не выделять детям доли в квартире при использовании маткапитала. Кстати, это повод для прокуратуры заинтересоваться этой сделкой и впоследствии признать сделку с такой квартирой недействительной.

«То, что прокатит в регионах, ни за что не пройдет в Москве, и наоборот»

— Регионы действительно порой выглядят, скажем так, более разболтанными в плане соблюдения порядка действий и обязательных процедур.

— Да, тут стоит упомянуть некоторую беспечность, которая встречается на сделках в регионах, — там даже деньги часто дают вперед, до подписания договора!

Встретились, ударили по рукам, передали деньги и только потом отправили документы на регистрацию — для Москвы это совершенный треш! У нас всё только через банки и аккредитивы.

При этом нельзя сказать, что в регионах часто оспариваются сделки: там разборки происходят другим образом.

Зато в Москве и в Петербурге гораздо больше ситуаций связано с недееспособными людьми — неважно, имеют они этот статус официально или нет. Это наркоманы, психически больные люди, алкоголики — в мегаполисах таких людей больше.

В результате нам приходится предпринимать гораздо больше мер, чтобы убедиться во вменяемости сторон — требуем предоставить справки, проходить освидетельствование, особо пристально прописываем нужные моменты в договорах и заверяем их у нотариусов под видеокамерами. А в регионах только-только приходят к тому, что справки из ПНД все-таки нужны. Там все очень расслабленные в плане безопасности, хотя уже пытаются учиться.

— Кстати, вернемся к упомянутым разборкам: судебная практика в Москве и регионах отличается? Я слышала, это небо и земля. Что скажете?

— Думаю, договорное право в регионах действительно послабее, чем в столицах. Мы и за трендами следим (да, они существуют!), и в судах бываем значительно чаще.

Такой подход накладывает серьезный отпечаток на весь рынок недвижимости и поведение его участников: то, что прокатит в регионах, ни за что не пройдет в Москве. И наоборот: то, что не пройдет в регионах, будет легко провернуто в Петербурге.

«В целом никто ни за что не отвечает»

— Казалось бы, риелторы, юристы и нотариусы делают одно дело, но иногда возникает странное ощущение, будто наблюдаешь за героями басни «Лебедь, рак и щука»: у каждого своя правда, свой подход и, как следствие, свой маршрут — на одной сделке.

— Тут имеет смысл говорить о системе ответственности, действующей на территории России. На мой взгляд, у нас существует негативная система регистрации. Это значит, что государство отвечает только за переход права. Вот вы, Юлия, купили у меня, Олеси, квартиру, а государство в лице Росреестра этот факт зафиксировало. Но у любого объекта недвижимости (в том числе у купленной вами у меня квартиры) есть история — вот за эту историю государство уже не отвечает. А между тем в предыдущих переходах и содержится вся соль.

Впрочем, справедливости ради надо признать, что в последнее время госорганы все-таки внимательнее относятся и к истории — видимо, Росреестр настолько часто получает жалобы, что им проще изначально быть повъедливее, чем разбираться потом. В судебной практике есть решения относительно Росреестра, когда тот был привлечен к ответственности за неправомерные действия по регистрации. Но в целом никто ни за что не отвечает.

— А как должно быть?

— Мне кажется, в Европе устроено понадежнее. Ты приходишь к нотариусу, платишь 10% стоимости сделки, и нотариус выступает гарантом по твоей сделке — он берет на себя ответственность за то, что объект сделки чистый и законный.

Если позже случится оспаривание, нотариус будет своих клиентов защищать. Если сделку признают недействительной, он компенсирует ее стоимость из своего фонда.

А есть страны, где за всё отвечает госреестр — он тоже берет немало, но несет ответственность. Логично, что и нотариус, и госреестр в обоих случаях заинтересованы в чистоте сделки: ведь если их клиент утратит право собственности, компенсировать убытки будут они.

В США вся ответственность ложится на плечи страховых компаний. Система права у нас с ними разная, ход сделки во многом похож — с той разницей, что там покупатель страхует сделку за свои кровные.

— А разве российские нотариусы не несут ответственности?

— Да, они действительно эту ответственность страхуют, но все же российский институт нотариата так устроен, что доказать причинно-следственную связь между ошибкой нотариуса и утратой права собственности по какой-либо сделке практически нереально. А значит, невозможно и получить страховое возмещение.

«Участники сделки должны относиться к проверке недвижимости максимально внимательно»

— Были случаи, когда кто-то пытался получить страховое возмещение?

— Да, пожалуйста, вот вам пример. В 2016 году Татьяна Егорова приобрела в Москве недвижимость, обратившись в крупное агентство, которое, кстати, предупреждало клиентку о высокой степени риска. Продавец завладела квартирой одинокого человека, подделала документы и, представившись дочерью этого одинокого человека (подставной, разумеется), отправилась к известному нотариусу Беляковой, работающей в районе Красная Пресня. Я так смело называю фамилию этого нотариуса, потому что есть решение суда, в котором она указана.

Нотариус сделку заверила, квартиру продали Татьяне Егоровой, а спустя четыре года Департамент городского имущества обратился в суд, чтобы эту сделку оспорить. Квартиру у Егоровой в итоге забирают. При этом Пресненский суд постановил, что нотариус Белякова должна была проверить через базу загса документы, подтверждающие родство между умершим человеком и продавцом, и выяснить, точно ли предыдущий владелец — одинокий человек. Белякова этого не сделала, сделку провела, а недобросовестным покупателем признана Татьяна.

О том, удастся ли привлечь к ответственности нотариуса Белякову, которая оформила наследство по подложным документам, мы пока не знаем — будет новый суд: Татьяна Егорова уже обратилась в Верховный суд. Хотелось бы, чтобы в рамках страхования ответственности нотариуса получилось истребовать те 6,5 млн рублей, которые Татьяна заплатила за квартиру.

— В сухом остатке выглядит так, будто институт нотариата есть, но его ответственность какая-то номинальная. Она есть, но при наступлении непонятных ситуаций — вроде сразу и нет.

— К сожалению, да. Проверять участников сделки в бюро кредитных историй, анализировать и проводить полноценные дополнительные проверки — не формально запросить справку, а убедиться, что она настоящая — нотариус не будет. И Росреестр не будет.

— А какие-то подвижки в этом направлении есть?

— Надежда есть всегда. С января 2020 года вступил в силу закон о компенсации, который подразумевает следующее: если человек потерял право собственности из-за мошеннических действий, он имеет право получить денежную компенсацию в размере кадастровой стоимости или реального ущерба. По этому поводу есть уже семь решений суда, а значит, закон работает — это, безусловно, прогресс.

Не исключено, что-то появится к концу 2021 года, и тогда рынок недвижимости сильно изменится в лучшую сторону. Тем не менее весь вал проблем, с перечисления которых мы начали, никуда не денется — это полностью ручная работа. Законодатель работает над тем, чтобы выработать критерии добросовестности более четко. Но пока сами участники сделки должны относиться к проверке недвижимости максимально внимательно.