Ипотека на загородную недвижимость с началом пандемии перестала быть редкостью: банки активно развивают востребованное направление, а расширение льготных госпрограмм на сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) только ускоряет этот процесс.
Однако большинство ипотечных предложений касаются покупки дома с земельным участком или пустого участка для дальнейшего строительства. Но иногда клиенту не нужно строить дом: он может рассматривать покупку земли как инвестицию, приобретать соседний участок для расширения уже имеющегося и так далее.
В этой статье мы расскажем, на каких условиях можно взять ипотеку на земельный участок без обязательства построить дом, какие банки её выдают, какие требования они предъявляют к земле и заёмщикам, можно ли при покупке воспользоваться льготными госпрограммами и о других нюансах.
Чем ипотека на участок отличается от ипотеки на ИЖС и какие банки её выдают
Ипотечный кредит на покупку земли не нужно путать с ипотекой на ИЖС, то есть на приобретение участка с целью дальнейшего строительства дома. Кредиты на рыночных условиях в этом случае не редкость, кроме того, ипотека на ИЖС входит почти во все госпрограммы: к примеру, на это можно направить семейную или сельскую ипотеку.
Если же вы хотите купить землю для выращивания овощей, ягод, декоративных растений или для других, не связанных с постоянным проживанием целей, ипотека на ИЖС вам не подойдёт. В таких случаях нужна как раз ипотека на землю: кредит, не накладывающий на вас обязательства построить на участке жилой дом.
Таких предложений на рынке в разы меньше, а условия отличаются от тех, которые банки выдвигают при оформлении ипотеки на ИЖС.
Владелец участка, купленного с помощью такой ипотеки, всё равно сможет построить на нём дом и другие объекты, если это позволяет вид разрешённого использования земли (ВРИ).
Но если в кредитном договоре прямо указано, что для этого требуется согласие залогодержателя, предварительно нужно будет его получить. Возведённые на ипотечном участке строения тоже становятся предметом залога, если иное не оговорено договором.
Программы кредитования с самым широким территориальным охватом предлагают Сбербанк, Россельхозбанк и менее известный Примсоцбанк. Условия кредита лучше уточнять перед подачей заявки: банки могут менять их, приостанавливать и вновь открывать программы земельной ипотеки.
Если вам сложно самостоятельно собрать данные, можно обратиться к риелтору или ипотечному брокеру, специализирующемуся на этом направлении.
На момент написания статьи ипотеку на участки выдавали Сбербанк, ВТБ, Примсоцбанк и банк «Ак Барс». Профильный Россельхозбанк пока приостановил свою программу.
Землю, которая находится в государственной собственности, нельзя купить в ипотеку. Однако для участков, которыми владеют муниципалитеты, есть исключения. Поэтому, если интересующая вас земля принадлежит муниципальному образованию, можно попробовать купить её в кредит.
Условия ипотеки на земельный участок
Конкретные условия зависят от выбранного банка, ниже мы приводим диапазон действующих предложений. К примеру, один банк предлагает на покупку участка до 10 млн рублей, а другой — до 100 млн. Зарплатные клиенты традиционно получают от кредитора более выгодные условия.
Ставка. Среднерыночная ставка ипотеки на землю в феврале 2025 года составляет 30,2%. На её размер также могут дополнительно влиять такие опции, как согласие на комплексное страхование, размер кредита, использование при сделке цифровых сервисов и так далее.
Размер первоначального взноса: от 25 до 70%. Как правило, для зарплатных клиентов взнос в 1,5 раза ниже.
Минимальная сумма кредита: от 300 тыс. рублей.
Максимальная сумма кредита: до 100 млн рублей.
Срок кредитования: до 30 лет, в зависимости от возраста заёмщика.
Досрочное погашение, рефинансирование: возможно.
Требования к заёмщику сильно разнятся от банка к банку. Усреднённые условия выглядят так:
- гражданин РФ в возрасте 18–60 лет, то есть не старше 75–80 лет на момент погашения кредита;
- стаж на текущем месте работы — 3–12 месяцев;
- некоторые банки требуют, чтобы у клиента была постоянная регистрация в регионе, где он приобретает участок;
- возможность официально подтвердить доход и трудоустройство.
Требования к участку. Взять кредит можно только на участок, который подходит под условия банка. В том числе оговариваются категории и ВРИ земель, которые банки готовы кредитовать, удалённость участка от города, наличие коммуникаций, подъездных дорог, какие обременения допустимы и так далее.
Основные требования:
- участок стоит на кадастровом учёте, проведено межевание;
- категории земель: земли сельхозназначения или земли населённых пунктов;
- вид разрешённого использования: для ИЖС, ведения садоводства или ЛПХ;
- участок не находится в особо охраняемой зоне.
Вместе с заявкой на ипотеку нужно будет подать отчёт об оценке участка, сделать который стоит 5–15 тыс. рублей.
На решение банка также может повлиять наличие на земельном участке построек. Если кредитор не сможет взять их в залог, — к примеру, они не принадлежат нынешнему владельцу или находятся в ветхом состоянии, — в ипотеке могут отказать.
Возможность кредитования ИЖС предусматривают все льготные федеральные госпрограммы. Но главная их цель — помочь заёмщикам решить жилищный вопрос, так что ипотеку на землю без дальнейшей постройки дома в их рамках взять не получится.
Как оформить ипотеку на участок, какие документы для этого нужны
Процессуально получение ипотеки на землю не отличается от оформления других кредитов на недвижимость — например, на квартиру.
Вам понадобится:
1. Выбрать банк и программу кредитования.
2. Подобрать участок, отвечающий требованиям банка, заказать оценку.
3. Подать заявку и получить одобрение банка.
4. Собрать необходимый для сделки пакет документов, проверить его.
5. Подписать кредитный договор, перевести на счёт банка первоначальный взнос.
6. Зарегистрировать право собственности на участок, при этом на землю будет наложено обременение в виде ипотеки.
После того как Росреестр оформит переход права собственности на покупателя-заёмщика, продавец получит доступ к кредитным деньгам и первоначальному взносу: банк переведёт средства на его счёт или откроет доступ к ячейке.
Многие банки сейчас принимают заявки на ипотеку онлайн: через сайт или мобильное приложение.
Список необходимых документов у каждого банка свой, к тому же он зависит от того, кто берёт кредит: работающие по найму, ИП, самозанятые.
Но обычно требуется:
- паспорт, СНИЛС заявителя и созаёмщика, если он участвует в сделке;
- свидетельства о браке и о рождении детей;
- документы, подтверждающие доход и трудоустройство, — справка 2-НДФЛ и копия трудовой книжки или трудового договора;
- правоустанавливающие документы на землю — к примеру, договор купли-продажи, по которому продавец приобрёл участок;
- свежая выписка из ЕГРН;
- кадастровая выписка об участке;
- отчёт об оценке участка.
Как сэкономить на земельной ипотеке
Дополнительные предложения банков дают заёмщику возможность снизить ставку по ипотеке на всё время или на оговорённый период.
В первом случае речь, как правило, идёт о небольшой экономии или даже просто о возможности сохранить ставку на базовом уровне. Так, некоторые банки дают небольшую скидку при использовании цифровых сервисов, а за отказ оформить страховку могут прибавить к ставке до 1%.
Ряд банков предлагает клиентам субсидированную ставку на определённый период. Например, в ВТБ можно снизить ставку на 0,5–8% на срок от года до 7 лет, если при оформлении кредита клиент готов сделать единовременный платёж. Его размер зависит от суммы кредита и выбранных условий. После внесения платежа ежемесячный взнос уменьшается на оговорённый период.
Получить налоговый вычет и направить его на досрочное погашение ипотеки при покупке в ипотеку земельного участка нельзя. Право на вычет, в том числе за выплаченные проценты, появляется только после постройки и постановки на кадастровый учёт жилого дома.
Итак, на момент написания статьи ипотека для покупки земельного участка — не самый доступный продукт: как в плане широты круга предложений, так и по стоимости обслуживания. Поэтому перед оформлением такого кредита нужно хорошо всё взвесить и оценить свои возможности.
Хорошо, если в кредитном договоре будет прописана возможность рефинансирования земельной ипотеки — в этом случае, когда среднерыночная ставка начнёт снижаться, вы сможете перекредитоваться на более выгодных условиях.
Резюмируем
1. Ипотеку на землю выдают всего несколько банков, так что это намного менее распространённый вид кредитования, нежели ипотека на ИЖС.
2. Среднерыночная ставка ипотеки на землю в феврале 2025 года составляет 30,2%.
3. Льготные госпрограммы не позволяют взять ипотеку только на земельный участок, без строительства дома.
4. У каждого банка свои требования к участкам, на которые он готов выдать кредит. Особое внимание уделяется категориям и ВРИ земли, имеющимся обременениям, коммуникациям, наличию подъездных путей.
5. Для оформления ипотеки участок должен быть поставлен на кадастровый учёт, а его границы — определены.
6. При подаче документов в банк нужно будет представить отчёт об оценке участка.
7. Сама процедура оформления ипотеки на землю не отличается от оформления других кредитов на недвижимость.
8. Некоторые предложения банков позволяют снизить процентную ставку по кредиту.
9. Получить налоговый вычет по ипотеке на участок без постройки на нём жилого дома нельзя.
