Пока количество просмотров объявлений о продаже загородной недвижимости не выросло: по данным аналитиков Циан.Журнала, за первые две недели марта он на 7% ниже, чем за аналогичный период прошлого года, и на 5% ниже, чем в 2020-м. После 24 февраля рынок загородной недвижимости Московской области замер. Тогда потенциальный спрос снизился на 23% относительного среднего значения за предыдущую неделю. Только после 9 марта активность снова начала расти и сейчас выше фоновых значений начала февраля — потенциальные покупатели торопятся опередить других желающих приобрести загородное жилье.

Что и как ищут?

Всего в Московской области более 8 тыс. объявлений о продаже загородных домов и таунхаусов стоимостью до 5 млн рублей, подсчитали эксперты Циан.Аналитики. Но далеко не все эти варианты подходят для постоянного проживания из-за отсутствия коммуникаций.

Под полноценным коттеджем обычно подразумевается дом с коммуникациями и участок. За 5 млн рублей такой вариант получится приобрести только от 30 км до МКАД и дальше, комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. 

Сегодня первичная загородка пользуется спросом, но есть проблема, связанная с ограниченным объемом предложения, признает директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Олег Новосад.

По его словам, уровень спроса на загородной «вторичке» в начале марта был обусловлен желанием покупателей вложить накопления и использовать одобренную ипотеку от банков по старым условиям. «Новые ипотечные ставки непривлекательны для потенциальных заемщиков. Поэтому к апрелю с загородного рынка уйдут покупатели, которые хотели воспользоваться ипотекой — общий спрос заметно снизится», — отмечает эксперт.

В свою очередь, покупатели, у которых есть возможность купить недвижимость, будут более придирчиво относиться к выбору объектов, продолжает Олег Новосад. Решающий фактор — цена при соответствующем качестве лота и инфраструктуры. Переоцененные объекты некоторое время еще пробудут в экспозиции, но потом их стоимость начнет корректироваться.

Итак, что можно купить на загородном рынке на 5 млн рублей?

Участок

Первым пунктом в меню загородного рынка идут участки. За указанную сумму получится купить качественный участок без подряда площадью от 8 соток. Зато такой участок будет расположен в организованном поселке со всеми необходимыми коммуникациями, в непосредственной близости от столицы (не более 50 км от МКАД), считает Олег Новосад.

При желании на нем можно даже поставить домик-хозблок и бытовку, а строить полноценный дом начать позже, когда кризис пойдет на спад. Стоимость хозблока начинается от 150 тыс. рублей и зависит от его площади.

Дача

Между дачей и домом — большая разница, хотя горожанам она и не всегда очевидна. Под дачей большинство опытных жителей загорода понимают дом для сезонного проживания (пригоден, чтобы в нем жить только в теплое время года), под домом — более основательное сооружение, в котором комфортно и зимой, и летом.

За 5 млн рублей получится купить только дачу — как говорится, «дальний кордон», до которого придется ехать больше 100 км — сомнительная перспектива для выходных.

По словам Олега Новосада, дача за 5 млн рублей будет представлять собой каркасный дом на участке 6–12 соток. Из удобств — электричество и летний водопровод.

Одно из самых доступных по ценам направлений для покупки загородного дома — юго-восточное, напоминает Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости». 

За 5 млн рублей можно подобрать требующий ремонта загородный дом с участком, но скорее всего на расстоянии не менее чем 60 км от границ столицы, причем в отдалении от железнодорожных станций и прочих транспортных узлов.

Также с бюджетом 5 млн рублей покупатели могу приобрести не дом целиком, а его половину, если он разделен между разными владельцами.

Что точно не стоит покупать?

Точно не стоит покупать недостроенные дома, утверждает Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» компании «Миэль».

«Это всегда кот в мешке: без проверки недостроя (то есть без строительной экспертизы) покупка опасна. А в нынешних реалиях еще и неясно, во сколько обойдется достроить этот дом», — аргументирует свою точку зрения эксперт.

А еще, продолжает собеседница Циан.Журнала, следует с осторожностью относиться к подрядам: не факт, что застройщик уложится в смету и сроки.

Перед приобретением дома Елена Мищенко советует проверить его расположение на картах: не расходится ли оно с информацией, указанной в документах о собственности. А еще важно узнать о праве собственности нынешних владельцев на дом.

Не забудьте ознакомиться с планами властей по развитию локации, где расположен дом. Проверьте, например, не пройдет ли по участку или рядом с ним крупная автомагистраль, рекомендует эксперт.

Перед покупкой загородного дома стоит проконсультироваться со специалистами: с кадастровым инженером (если есть сомнения по поводу межевания земельных участков) и профессионалом из строительной отрасли, который грамотно оценит стоимость объекта или даст советы по поводу его ремонта, если это необходимо.

Лучше избегать покупки проблемных вариантов. Например, бывает, что по документам площадь участка четыре–пять соток, а по факту он занимает 10 соток. «Нужно разбираться, откуда взялась лишняя площадь и на чью территорию залезли хозяева, чтобы расширить свои владения. Для этого и нужна помощь кадастрового инженера», — уточняет собеседница Циан.Журнала.

Иногда проблем оказывается и расположение дома: бывает, что из-за течения подземных вод под домом вспучивается земля, повреждается фундамент.

Что нужно учесть?

Сегодня люди стараются приобрести недвижимость поскорее — срочно выходят на сделки без авансов, говорит Татьяна Ананьева. В итоге покупатели соглашаются на условия, на которые ранее бы не согласились.

Есть еще нюанс: участники сделки стали чаще выбирать способ расчетов через банковскую ячейку и реже проводить сделки через сервис безопасных расчетов (подробнее о способах расчетов читайте здесь). Это более рискованное решение — опасайтесь мошенников.

По мнению эксперта, сейчас рациональнее выходить на сделку тем, кто и так планировал покупку дома в ближайшее время. С точки зрения сохранения сбережений дом — менее ликвидный вариант, чем квартира. 

К тому же в бюджете до 5 млн рублей хороший и полностью готовый объект найти достаточно сложно. Все же средняя стоимость загородного дома для круглогодичного проживания со всеми коммуникациями в Подмосковье составляет порядка 30 млн рублей, резюмирует аналитик.

От теории к практике

Вместе с экспертами Циан.Аналитики мы подготовили небольшую подборку вариантов (по состоянию на 17 марта 2022 года).

Есть варианты недалеко от столицы, но их очень мало, большинство из них очень компактные:

— за 4,7 млн рублей выставлен на продажу двухэтажный дом 57 кв. м, расположенный в Подольске (15 км от МКАД); 

— за 4,5 млн можно приобрести двухэтажный дом 90 кв. м в Богородском г. о. (27 км от МКАД);

— в Подольске за 4,99 млн рублей продается дом площадью 74 кв. м (27 км от МКАД).

Если расстояние до столицы не имеет значения, имеет смысл рассмотреть варианты в дальнем Подмосковье, но более просторные и комфортные для проживания. Вот некоторые из них:

— за 4,6 млн рублей выставлен на продажу полностью готовый к заселению двухэтажный дом площадью почти 190 кв. м в г. о. Шатура (145 км от МКАД);

— за 5 млн рублей можно приобрести двухэтажный дом 180 кв. м в г. о. Шаховская (120 км от МКАД);

— в Щелково (40 км от МКАД) за 5 млн рублей продается двухэтажный готовый дом 155 кв. м;

— в Раменском г. о. (50 км от МКАД) предлагается купить дом  154 кв. м за 4,5 млн рублей;

— всего в 2,7 млн обойдется двухэтажный дом 150 «квадратов» в Дмитровском г. о. (80 км от МКАД).