Вторая схема идёт через известный Вам зелёный банк, если Вы оформляете там кредит. В день сделки подписываете кредитный договор, договор купли-продажи квартиры и договор поручительства, который заключается с продавцом квартиры, то есть фактически с этого момента продавец связан с Вами, как созаемщиком обязательствами по Вашему кредиту. Расчёты по остатку денежных средств проходят через СБР (примерно тоже самое как и аккредитив), который ныне Домклик через номинальный счёт, а сумма его задолженности в другом банке переводится в день сделки на ссудный счёт, привязанный к его кредиту.

Фактически договор купли-продажи квартиры Вы подписали уже в день сделки и это зафиксировано, выпущенными на Вас электронно-цифровыми подписями (ЭЦП), а далее уже документы по Вашему выбору менеджер, либо сразу отправит под приостановку в государственной регистрации до снятия обременения, либо после того как Вы получите информацию о том, что обременение снято.

То, что Вы пишите вариант рабочий, но ещё раз повторюсь я бы пошёл по предложенному мною варианту, тут идёт страховка через банк и поручительство ещё. После приостановки недобросовестные действия продавца сведены к минимуму, даже в случае если он захочет продать квартиру повторно у него тоже будет приостановка из-за первого заявления на регистрацию.

Когда у продавца недвижимости, имеющего задолженность, нет средств для самостоятельного погашения и снятия залога с недвижимости, приходится искать разные варианты. И если оплата задолженности происходит до регистрации права собственности за счет средств покупателя (неважно: собственных или заемных), то для покупателя это всегда риск.

Риска не будет только в случаях, если:
- продавец самостоятельно погасит задолженность и снимет залог до сделки;
- залог продавца перейдет на покупателя во время регистрации и соответственно продавец получит сумму за минусом суммы задолженности, а залогодержатель - сумму задолженности (все суммы через аккредитив / СБР), впоследствии, после регистрации и погашения задолженности залог будет снят;
- подача документов сторонами на регистрацию и согласия кредитора на продажу без перевода долга на покупателя (при наличии у кредитора такой схемы).

Но в Вашем случае есть новая ипотека, вследствие чего вариантов проведения сделки еще меньше. И к сожалению, 100% подстраховки нет.

Доброго дня. Остался небольшой момент - чтобы продавец согласился на этот договор поручительства. Так как он, ну прямо скажем, совсем лишняя для продавца история. Брать на себя кредитные обязательства покупателя. Это все попадает в кредитную историю продавца, хотя такой договор и заключается только на время проведения сделки. Висит потом в кредитной истории, по опыту - с полгода точно (хотя банки обещают, что это все быстро снимается). На время, пока это все там висит, продавцу будут либо срезать кредиты, либо одобрять меньшие суммы.
В моем понимании, если понимать последствия договора поручительства,- на это пойдет только тот продавец, которому надо срочно продать, без вариантов. Когда уже платить кредит просто нет возможности.

Глеб, а можно мне тоже такой Договор получить с замазанными персональными данными?Спасибо)

Самая безопасная схема - это кредитоваться покупателю или в зеленом или в росб@нке(он вообще на кредитовании залогового имущества уже собаку съел).Зачем выдумывать другие схемы - если банки берут в залог залоговое имущество.И погашение долга продавца при этом не доставит головной боли.

Даниил, если Вы мне напишете в вотсап или телеграмм, то я могу прислать с замазанными персональными данными.

Вот, солидарная ответственность уже гораздо интереснее. В таком случае (зафиксированная солидарная ответственность продавца по кредиту покупателя) безусловно значительно больше отвечает интересам покупателя, чем субсидиарная ответственность. Жаль, но у меня нет примера банковского договора заключаемого с продавцом по поручительству. Я тут только опираясь на Ваш опыт рассуждаю.

Даниил, пунктами 2.1 и 2.2 Договора поручительства зелёного банка чётко указана солидарная ответственность.

Вот, Глеб, именно об этом я и говорил: "если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя". Что есть такая ответственность:
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.04.2022)
ГК РФ Статья 399. Субсидиарная ответственность
1. До предъявления требований к лицу, которое в соответствии с законом, иными правовыми актами или условиями обязательства несет ответственность дополнительно к ответственности другого лица, являющегося основным должником (субсидиарную ответственность), кредитор должен предъявить требование к основному должнику.
Если основной должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, это требование !может быть! предъявлено лицу, несущему субсидиарную ответственность.
Таким образом, первый в очереди все же основной заемщик.

Что касается ст. 31. Здесь мой посыл был не Вам. Конечно, когда в сделке принимают участие три стороны (покупатель, продавец, банк) приостановка/отказ без волеизъявления банка невозможны.
А если банка нет? Деньги за продавца заплатил, сроки приостановки прошли, отказ гос. регистратор сделал. Берём предварительный договор, пусть даже нотариальный, и идём судиться. На всё про всё срок от 6 месяцев и более.

Даниил, учитывая, что через поручительство последний раз я проводился в жёлтом банке в 2021 году, а в зелёном в 2023 году, то я рекомендую именно зелёный, так как по нему моя информация наиболее актуальна в ответе и в свете сегодняшних событий и кем управляется жёлтый банк я бы и свою подобную сделку проводил бы именно через зелёный банк.

ГК РФ Статья 363. Ответственность поручителя
"1. При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

2. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства."

Статья 31. Прекращение осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
"4. Прекращение государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца)."