Легитимный способ продажи квартиры в новостройке -- это ДДУ или ЖСК. Всё!
А остальные исхищрения застройщиков - это попытка на хромой кобыле объехать 214 фз и эскроу счет.
А все попытки объехать закон очень часто кончаются судебными спорами и далеко не всегда удачно)
Они право требования квартиры отдают по договору займа в залог займодавцу? А землю в залог отдают?
Интересно, это в каком же регионе застройщики распоясались до такой степени???

Я, к примеру, впервые слышу такое, что застройщик заключает договор займа. Просто немыслимо в наше-то время, когда мы уходили от договоров паенакопления, дождались 214 ФЗ и безопасной для покупателя схемы расчетов через эскроу. А теперь в 2023 году кто-то из застройщиков предлагает договор займа, а покупатели еще думают над таким вариантом.

Неужели это настолько привлекательный объект, чтобы можно было так рисковать? И в каком городе такое практикуется?

Да, Валентина, вот поэтому-то я и спросила, будет ли в залоге право требования на квартиру. То, что в договоре указано про расчет по долгу этой квартирой - это не залог, и обременение в росреестре на право требования наложено не будет. А это и был бы единственный в такой ситуации способ не попасть при банкротстве застройщика в хвост очереди кредиторов. Но это опять о последствиях. ))
Поговорим о "легитимности": сделка в обход закона априори не может быть легитимной. Выше я Вам перечислила, какие сделки легитимны.
Опираться на то, что в случае чего суд признает договор займа договором ДУ можно только в том случае, если Вы профессионально разбираетесь в теме и уверены, что ситуация у вас будет до мелочей совпадать с той, по которой вынесено было определение ВС. И то не факт, что иск будет удовлетворен и не возникнет необходимости дойти до того же ВС РФ.
А пока просто погуглите по словам "Притворная сделка" и "Недействительность притворной сделки" --- после этого, надеюсь, вопрос о легитимности у Вас отпадет.))
НО... это всё теория. На практике же наверняка в вашем городе масса людей не копает так глубоко и идет на такую сделку. Хотя в наше тяжелейшее для застройщика время, когда их продукт практически перестал покупаться, сам факт такого оформления странным выглядит, ведь это все-таки отпугивает покупателей.
Задумайтесь, зачем они это делают? Схема с эскроу счетами налажена, банки кредитуют строительство... что еще надо? Может быть, это ненадежный застройщик, которому банки кредит не дают?
И единственное, что приходит мне в голову успокаивающее - это то, что дело происходит в каком-то таком городе, где новых домов строят очень мало, у застройщика нет конкурентов и полно покупателей, вследствие чего он может позволить себе предложить дольщикам эту кривую схему оформления и тем самым сэкономить на %% банка. Если это не так, то велика вероятность злонамеренных планов застройщика по отношению к дольщикам и тогда очень рискованно делать такую покупку даже, если цена намного интереснее, чем у квартир с правильным оформлением.
И еще Вы должны понимать, что если займ будет без обеспечительного залога и договор Ваш не будет регистрироваться в росреестре, то застройщик имеет возможность продать таким способом квартиры неопределенное количество раз каждую. А потом банкротство и, перефразируя слова нашего самого оптимистичного президента в мире, "они сдохнут в мучениях, а их дольщики попадут в рай")))

Ну да, а в случае банкротства застройщика - вы будете в четвёртой очереди требовать свои деньги. Прекрасно. И скорее всего, Вы свои деньги не получите, их не останется

Законодательству договор займа с отступным, не противоречит.

Я не беру сейчас во внимание возможные проблемы взаимоотношений застройщика и займодавца. В данный момент это вторично. Вопрос в том на сколько это легитимно. И , как следствие, займодавец ( опять же не знаю как выразить корректно) может выступать как третье лицо в спорах, например, между застройщиком и администрацией.
По договору да- застройщик погашает долг квартирой конкретной.

Добрый день. Почитайте ФЗ-214 О долевом строительстве. Никакого договора займа там Вы не найдёте. Договор долевого участия с обязательной государственной регистрацией или договор ЖСК. Только эти договора предполагают легитимные способы продажи строящегося жилья. Причем ДДУ предпочтительнее, чем ЖСК, поскольку последний имеет довольно много недостатков.

Здравствуйте. Любое отклонение от установленных законом норм реализации прав требования на обьекты в строящихся домах, несут высокие риски потери денежных средств. Суть изложенной Вами схемы состоит в том, что деньги не размещаются на эскроу-счёте, а поступают напрямую застройщику. В этом и состоит основной риск, и именно последние изменения в 214-ФЗ были направлены на устранение этого риска.