Поиск по журналу

Москва и МО

Можно ли самостоятельно сделать проверку юридической чистоты квартиры перед покупкой?

Евгений Тараканов

ИП Тараканов Е. В.

27 мая 2021

13 474

Можно ли самостоятельно сделать проверку юридической чистоты квартиры перед покупкой?

Конечно, можно.

Вопрос только в качестве.

Юридическая проверка - это оценка рисков при приобретении квартиры. Процедура не обязательная. Государственных стандартов (ГОСТов) нет. А при регистрации перехода права Росреестр не потребует документ о проведенной проверке.

Поэтому любая проверка формально будет считаться хорошей. Но чтобы говорить о качестве нужно понимать, как она делается.

Проверка юридической чистоты – это сбор и анализ информации. Поэтому качество будет зависеть от того:

• Какие используются источники информации.

• Какие профессиональные навыки есть у проверяющего.

Источники информации, в свою очередь, бывают:

• открытыми бесплатными,

• открытыми платными и

• закрытыми (разумеется, платными)

А проверяющий должен уметь верно:

• определить объем информации необходимый для проверки,

• собрать необходимую информацию

• провести анализ

• интерпретировать результаты.

По этим критериям и следует судить о качестве проверки.

Сегодня на рынке проверку юридической чистоты проводят следующие «категории» исполнителей:

• Самостоятельная проверка

• Банки

• Специализированные компании (или независимые юристы)

• Риэлтор + специализированная компания.

Давайте теперь посмотрим, какие ресурсы есть у каждой из категорий:

Самостоятельная проверка

• Открытые бесплатные источники - да

• Открытые платные источники - да

• Закрытые источники - нет

• Сбор необходимой информации - частично

• Анализ информации - частично

• Интерпретация результатов - частично

Все что можно сделать при самостоятельной проверке, это собрать информацию из открытых источников, которой в итоге может оказаться недостаточно. И попытаться ее проанализировать.

Банки

• Открытые бесплатные источники - да

• Открытые платные источники - нет

• Закрытые источники - нет

• Сбор необходимой информации - частично

• Анализ информации - да

• Интерпретация результатов - да

Главная проблема проверки от банков в том, что банк анализирует только информацию из предоставленных документов и открытых баз. Анализ и заключение делает юрист, но неполнота проверяемых данных не позволяет говорить о том, что проанализированы все необходимые риски.

Специализированные компании

• Открытые бесплатные источники - да

• Открытые платные источники - да

• Закрытые источники - да

• Сбор необходимой информации - частично

• Анализ информации - да

• Интерпретация результатов - да

Почему сбор необходимой информации – частично? Ведь у специализированных компаний есть доступ ко всем источникам. Ну или почти ко всем.

Потому что объем необходимых проверок определяет заказчик – тот кто «на земле» видит ситуацию. А компании не выезжают на место и не общаются с продавцом. Это может сделать только риэлтор.

Риэлтор + специализированная компания

• Открытые бесплатные источники - да

• Открытые платные источники - да

• Закрытые источники - да

• Сбор необходимой информации - максимально

• Анализ информации - да

• Интерпретация результатов - да

В этом варианте по всем позициям максимально возможные показатели. Риэлтор общается с продавцом, соседями. Знакомится с имеющимися документами, осматривает объект. После этого определяет объем необходимых проверок и передает задание исполнителю.

----------------------------

Я всегда спокойно отношусь, когда люди самостоятельно решают свои жилищные вопросы. Да, могут быть сложности – но это почти всегда вопрос времени и нервов. Финансовые потери, в основном, в пределах аванса/задатка. Иногда, налогов. Но все равно, пережить такой «урок» всегда можно.

Но что касается проверки, у меня крайне отрицательное отношение к «самодеятельности» и проверке банками. Целесообразность безнадежно проигрывает объему рисков. На кону стоит стоимость целой квартиры. Почти для всех - судьбоносный фактор.

Поэтому, не буду оригинальным. При покупке квартиры всегда обращайтесь к профессионалам. Не позволяйте случайностям вмешиваться в вашу жизнь.

Авторы

Теги

Евгений Тараканов

ИП Тараканов Е. В.

купля-продажа документы

Могут подойти

22 567 600 ₽

1-комн.кв., 51 м², этаж 17

Сокол

14 мин.

ЖК "SOUL (Соул)", 2-й Амбулаторный проезд, 18, Москва

22 978 433 ₽

1-комн.кв., 43 м², этаж 3

Фили

24 мин.

ЖК "Береговой-2", Береговой проезд, 2, Москва

33 574 359 ₽

1-комн.кв., 44 м², этаж 5

Фили

7 мин.

ЖК "River Park Кутузовский (Ривер Парк Кутузовский)", Кутузовский проезд, 16А/1, Москва

21 779 999 ₽

студия, 33 м², этаж 26

ЖК "AMBER CITY (Амбер Сити)", Амбер Сити ЖК, Москва

53 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 30 м², этаж 4

Багратионовская

2 мин.

Барклая улица, 16К1, Москва

17 590 000 ₽

2-комн.кв., 38 м², этаж 8

Полежаевская

6 мин.

улица Куусинена, 6К10, Москва

12 800 000 ₽

апарт.-студия, 40 м², этаж 8

Сокол

10 мин.

Балтийская улица, 15, Москва

28 600 000 ₽

3-комн.кв., 104 м², этаж 5

Красный Балтиец

4 мин.

улица Космонавта Волкова, 29К1, Москва

13 900 000 ₽

2-комн.кв., 40 м², этаж 9

Беломорская

7 мин.

Беломорская улица, 7К2, Москва

29 300 000 ₽

3-комн.кв., 56 м², этаж 8

Аэропорт

6 мин.

улица Академика Ильюшина, 1к2, Москва

13 комментариев

Оповещать о новых комментариях

ID: 50672017

6 ноября 2021, 22:02

Вот сейчас тоже столкнулись с выбором проверяющей стороны, оказалось что риэлторская фирма с 30 летним стажем и юридическим отделом никаких письменных заключений не дает, и еще удивляется, почему мы им на слово не доверяем, и при этом платишь 200 тыс. не понятно за что. И это уже вторая риэлторская контора, в которую мы обратились. Сбер за 25 хоть какую-то бумажку даст, понятно конечно, что на страховку рассчитывать не стоит.

Ответить

429/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ринат Закиров

8 ноября 2021, 09:43

Притом, что за вчетверо меньшую сумму можно нанять частного детектива, который проведет полноценное расследование и представит отчет, с документами и фотографиями. Понятно, что это тоже не гарантия, а об институте репутации в нашей стране и говорить смешно. Но письменный отчет по крайней мере можно перечитать, проанализировать, проверить. А устное одобрение сделки как будете проверять?

388/50 000

----

6 июня 2021, 16:09

Ну так вот и ответы (см. выше) - стоит ли обращаться к "профессионалам", которые просто окажут "информационную услугу" и не будут вообще ни за что отвечать. Или все же проверять юридическую чистоту самостоятельно, не доверяя никаким посредникам, т.к. риски очень большие. Тем более что доступ к т.н. "закрытым источникам информации" в любом случае не может быть законным, и что там такой профессионал за немалые деньги нароет - вообще неизвестно.

Ответить

446/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Евгений Тараканов

Автор

ИП Тараканов Е. В.

7 июня 2021, 11:50

Вы смешиваете две задачи в одну: анализ рисков и ответственность за результат. И делаете вывод: поскольку эксперт не несет ответственности, то и результат анализа будет ошибочен.

Но качество проверки определяется не только ответственностью, но и квалификацией проверяющего. Говорить о квалификации при самостоятельной проверки не приходится. Поэтому утверждение о том, что результатам собственной проверки можно доверять на 100% - тоже не верно.

Что заставляет "профессионалов" держать качество в работе? Репутация. Звучит пафосно, но не для всех участников рынка это пустой звук.

У задачи нет абсолютно верного решения. В любом случае будут риски. В одном случае будет не хватать ответственности, а в другом квалификации. В пользу чего-то нужно сделать выбор.

793/50 000

Ринат Закиров

12 июля 2021, 17:03

Да нет никаких секретных баз, нет никаких глубокомысленных проверок. Все это развод и маркетинг. Никто не проводит никаких детективных расследований, никто не анализирует никакие документы. Все будут все гарантировать на словах, но никто никогда не предоставит вам отчет с подписью и печатью: "собраны такие то документы и сведения (копии прилагаются), по итогам их анализа следует то то и вот это". Зачем? Лучше рассказывать про закрытые платные базы. Потому что 1) поди проверь, что там за инфа в закрытой базе, почем доступ, и есть ли эта база вообще 2) если клиент останется без денег и квартиры, то что? Ничего, ответственности у риэлтора никакой.

653/50 000

Евгений Тараканов

Автор

ИП Тараканов Е. В.

10 ноября 2021, 10:16

Не пишите глупости, пожалуйста.

Справку Ф1, например, в свободном доступе вы нигде не получите. Информация об афиллированности, тоже только за деньги. Сведения об судимостях в какой открытой базе вы собираетесь проверять?

232/50 000

Ринат Закиров

11 ноября 2021, 10:03

1. Если справку нельзя получить в свободном доступе, откуда клиенту знать, что она не рисованная?
2. Зашел в СПАРК и посмотрел, в чем проблема то?
3. О чьих судимостях? Контрагента? А зачем это? Ну, попрошу его сходить в МФЦ и взять там справку о несудимости. Это бесплатно.

284/50 000

Александр Ткачев

Частный маклер

29 мая 2021, 04:14

И не найдете.. не бывает такого..

Ответить

33/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

----

29 мая 2021, 04:00

А можно какой-нибудь конкретный пример, когда человек при покупке квартиры нанял т.н. профессионала, а потом что-то пошло не так, выявилась дополнительная непроверенная информация, покупатель лишился собственности. И тогда покупатель, у которого с профессионалом был договор, попытался привлечь его к ответу по суду. Можно пример конкретного судебного разбирательства в пользу такого истца? Пример - это конкретный номер судебного дела (или дел). А то никак не могу найти такого. )

Ответить

483/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Наталья Коковихина

Частный маклер

29 мая 2021, 08:47

С таким же успехом можно задать этот вопрос доктору Рошалю- были ли у него случаи, когда он во время операции ребенку забыл в его брюшной полости хирургический инструмент.

171/50 000

Евгений Тараканов

Автор

ИП Тараканов Е. В.

29 мая 2021, 12:39

Нет, такого примера нет и быть не может.

Проверка юридической чистоты - это информационная услуга. Исполнитель по договору предоставляет информацию определенного рода. Доверять этой информации или нет - это личное дело заказчика. Если нужны гарантии - нужно оформлять страховку. А это другой порядок сумм.

Сейчас, некоторые "проверяющие" предоставляют сертификат, по которому обещают вернуть деньги, в случае потери титула (про произведенные возвраты я не слышал). Но вся правда в том, что в договоре будут прописаны случаи, которые этот сертификат покрывает. Разумеется, это будут случаи, которые можно проверить с вероятностью 100%. Сложнопроверяемых рисков, типа банкротства, вы там никогда не увидите.

727/50 000